Договор купли продажи земельного участка

В нашем случае речь идет о договоре купли продажи землепользования. По условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли продажи земли (или любого другого недвижимого имущества) являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Ее осуществляет УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы).

Несоблюдение формы договора купли продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). Тут будьте предельно внимательны, если вы занимаетесь оформлением договора купли продажи без помощи специалиста.

О том, как юридически правильно составляется договор купли продажи, стоит рассказать по-подробнее. Очень часто в форму договора купли продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Структура договора купли продажи земельного участка.

Итак, структура. Любой договор купли продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления). Она должна содержать следующие сведения:

• наименование и номер договора купли продажи;
• дата и место заключения (город, село и т.д.);
• информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);
• полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);
• указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть договора купли продажи земельного участка. Она обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:

• предмет договора купли-продажи недвижимости;
• дата его заключения и срок действия;
• порядок расчетов, размер и условия платежей;
• взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор купли продажи содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в договоре купли продажи хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). Помните, что у юристов свой, специфический взгляд на мир, поэтому законодательство порой преподносит самые неожиданные сюрпризы.

Вам нужно знать: в заключаемом вами договоре купли продажи обязательно должны быть указаны:

• реквизиты сторон – участников сделки купли продажи недвижимости;
• подробное описание предмета договора купли продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;
• форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;
• лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;
• документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;
• срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;
• ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы отметить очень важную деталь. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается объект. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а  нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры. Стоимость рассчитанную Инвентаризационным Бюро, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Некоторые граждане при оформлении купли-продажи земельного участка желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки.

Необходимо понимать, что если договор купли продажи земельного участка отражает заниженную стоимость, недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, МИНИМАЛЬНУЮ, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме.

Но расторгнуть договор купли продажи недвижимости и вернуть себе имущество, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно. В таких ситуация компания «Вся Земля» окажет вам консультацию и расскажет как предупредить подобные спорные ситуации.

Покупатель в случае покупки земельного участка (квартиры, дома) по балансовой стоимости также рискует. При попытке продавца расторгнуть договор купли продажи данной недвижимости, покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств.

Не отражая в договоре купли продажи земли действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включите в договор купли продажи условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. По вашему желанию наша фирма проведет комплекс мероприятий по выяснению всей реальной информации на недвижимость - это реальный правообладатель или нет, обременения на недвижимость, арест и т.д..

Обратите внимание на то, чтобы не было жильцов, выписанных временно по причине командировки в зарубежные страны, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения. В соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.). Обязанность продавца при заключении договора купли продажи недвижимости передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Также данный земельный участок (дом) не должен быть заложен, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи недвижимости, и о нем мы расскажем отдельно.

И последнее. Если вы собираетесь совершить сделку купли продажи, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус».

Поверьте – чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности. Почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости она несет потерю 100% ваших денежных капиталов на недвижимость. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно. Главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени.

Любая простая формальность при заключении договора купли продажи может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир - помните, что скупой платит дважды.

Для того, чтобы договор купли продажи был правомерен и в будущем не принес неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше заключать его под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана - нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли продажи недвижимости досконально изучены. Более того, фирма гарантирует 100% чистоту сделки при полном вашем сотрудничестве с ней.

При обращении в компанию с вами заключается договор на предоставление услуг. В нем подробно описывается, кто, когда и чем будет заниматься. Наши специалисты в ходе подписания договора купли-продажи недвижимости будут вести вас от начала и до конца всего оформления, информировать вас о его результатах.

Также вы сможете получить подробную консультацию по юридическим и другим, связанным со сделкой или оформлением документов, вопросам. Наша фирма готова помочь вам оформить землю в собственность и другое недвижимое имущество.

Мы соберем и подготовим все документы, необходимые для проведения сделки купли-продажи недвижимости,  и будем представлять ваши интересы в переговорах по предстоящей сделке.